Kiracıların Hakları Nelerdir?

Kiracıların Hakları Nelerdir?

Evini kiraya veren ev sahibi de olsanız evi kiralayacak kiracı da olsanız ev kiralama sürecinde haklarınızın ve borçlarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemlidir. Bir kiracı olarak ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir? Veya ev sahibi olarak kiracıyı çıkarabilir miyim? Gibi soruların yanıtlarını hem ev sahibi hem de kiracı bilmeli, haklarına ve borçlarına ehil olmalıdır. Aksi taktirde hem kiracı hem de kiraya veren olarak istenmeyen durumlarla karşılaşabilirsiniz. Bu makalemizde kiracıların hakları başlığı altında en önemlilerinden bahsedeceğiz.

Tabi ki hatırlatmakta fayda var. Her sözleşme ve her somut olay kendi içinde değişkenler barındırır. Burada bahsedeceğimiz şartlar ve noktalar tam anlamıyla sözleşmenize uymayabilir. Bunu da göz önüne almanız gerekmektedir.

Kiracının Hakları ve Borçları Nelerdir?

Borçlar Hukukumuz gereğince kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi artık senet usulü şeklinde işlemektedir. Kiracının bir mülkü kiralamadan önce kira sözleşmesini en ince detayına kadar okuması ve düzenletmesi yararına olacaktır.

Söz konusu ev sahibinin kiracıya karşı olan sorumlulukları aşağıda belirtilmiştir. Bu sorumluluklar ayrıca yasalar tarafından koruma altına alınmıştır. Kiracı, ev sahibi ile problem yaşarsa, aşağıdaki maddeler ışığında hakkını arayabilir.

• Kiraya veren haklı bir sebebi olmaksızın kiracıyı sözleşme dolmadan evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler kanunla düzenlenmiş durumdadır. Ayrıca mevzu bahis haklı sebepler aşağıdaki başlıkta açıklanmıştır.
• Borçlar Kanunu’nun 301. Hükmü ev sahibini kira sözleşmesinin devamı boyunca mülkü nasıl kiraladı ise o şekilde tutmakla yükümlü kılmaktadır. Bu hükme göre evin tadilat masrafları tamamen malike yani mülk sahibine aittir. Kiracı mülke yapılan masrafı kendi karşılayarak kira bedelinden düşme hakkına sahiptir. Söz konusu tadilatlarda önce ev sahibi ile anlaşmak ve tüm masrafları faturalandırmak yararınıza olacaktır.
• Kiracı evin kiralanmasından sonra oluşan kusurlar sebebi ile evden yeterince yararlanamıyor ise bu kusurların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Ancak burada önemli nokta bu kusurların sözleşmeden sonra ortaya çıkması veya sözleşme esnasında kiracı tarafından bilinmemekte olmasıdır. Eğer kiracı sözleşme esnasında bu kusurları bilerek sözleşme yaptı ise ev sahibinden bu kusurların giderilmesini ücretsiz şekilde talep edemez.
• Kira sözleşmeleri, aksi sözleşme ile belirlenmediği taktirde sözleşmenin sona ereceği tarihten on beş gün öncesinde yeni sözleşme hazırlanmamışsa bir yıl uzar.
• Kiracı kiraladığı mülkün kullanımını bir başkasına mülke zarar vermemek şartı ile devredebilir. Bunun için mülk sahibinin iznine ihtiyaç yoktur.
• Kiracının apartmanda yönetici olması mümkündür.
• Sigorta ve vergi benzeri ödemeler sözleşmeden aksine hüküm belirlenmedi ise ev sahibine aittir.
• Kiracı kirasını zamanında ödemekle yükümlüdür. Ancak kirayı geciktirir ise ev sahibi cezalı kira vb. eksta ödemeler talep edemez. Bu durumda ev sahibi şartları da oluştu ise tahliye davası açabilir.
• Kiracı zamana bağlı yıpranmadan örneğin eskiyen demirbaştan, solan duvarlardan sorumlu değildir. Ev sahibi bunları kiracıdan talep edemez.
• Kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm sebebi ile tahliye edilecekse kiracı devletten iki kiraya kadar kira yardımı alabilir.

Yukarıda bahsedilenlerden tamamı kiracının hakları idi. Gayet tabi kiracıların hakları bunlardan ibaret değil ancak bunlar en önemlileri. Kiracının sorumluluklarına gelmek gerekirse:

• Kirayı zamanında ödemek: Kiracının en önemli sorumluluğudur. Kiranın aynı yıl içerisinde iki ay geciktirilmesi durumunda ev sahibi tahliye davası ile kiracıyı çıkarabilir.
• Mülke zarar vermemek: Kiracının bir diğer sorumluluğu ise mülke zarar vermemektir. Kiracı eve zarar vermemeli ve kendi evi gibi özen göstermelidir. Ancak olağan yıpranmalardan ve eskimelerden kiracı sorumlu değildir.
• Gayet tabi kiracının sorumlulukları bunlardan ibaret değildir. Kiracının kanundan ve sözleşmeden doğan pek çok sorumluluğu bulunmaktadır.

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

İlk olarak şu detaydan bahsedelim. Eğer kiracı konumundaysanız ve kira sözleşmesinden doğan borçlarınızı eksiksiz olarak yerine getiriyorsanız, kiracıların hakları gereği normal şartlarda on yıl dolmadan ev sahibiniz sizi kural olarak çıkaramaz. Ancak bazı istisnai durumlar bulunmaktadır. Her olayın kendine haz şartları bulunduğunu da hatırlamakta fayda var. Bu sebeple bizimle iletişime geçerek daha detaylı bilgi alabilir ve olayı kendi özel şartları içinde değerlendirebilme imkânı bulabilirsiniz.

İlk olarak ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için gerekli ve haklı sebeplerinin olması gerekmektedir. Çünkü normal şartlarda kiracı kendiliğinden çıkmadığı sürece ev sahibinin kiracıyı çıkarması pek mümkün değil. Bunun nedeni özellikle son yıllarda ülkemizdeki mevzuatın kiracıyı ve tüketiciyi koruma odaklı düzenlenmesi ve değiştirilmesi. Ancak bazı durumlarda ev sahibi kiracıya tahliye davası açabilir ve kiracıyı mülkten çıkarabilir. Bu durumlar ise şu şekildedir:

• Ev sahibi eve kendi veya yakın çevresi oturacaksa ya da eve ihtiyacı varsa: Ev sahibi eve kendisi, annesi, babası, çocuğu veya yakın çevresi oturacaksa kiracıya ev sahibi sıfatı ile tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için iki önemli şartın sağlanması gerekir. Bu şartlardan ilki mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, ikincisi ise eve gerçekten ihtiyaç olduğunun kanıtlanmasıdır.

Yukarıda bahsedilen şartların sağlanması ile beraber ev sahibi ihtiyaç talebi ile tahliye davası               açarak kiracıyı çıkarabilir. Tahliye kararının çıkması ile beraber tahliye edilen evi kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca kiraya verilmesi yasal olarak mümkün değildir. Aksi halde kiracı on iki aylık kira bedelini tazminat olarak kiraya verenden talep edebilir.

• Kiracının kirayı geciktirmesi: Bilindiği üzere kiracının en önemli borcu kira ödeme borcudur. Eğer kiracı aynı yıl içerisinde kiranın ödenmesini iki kez geciktirir ise ev sahibi sözleşmenin bitimi ile tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için ev sahibinin kiranın geciktiği iki ayda da ihtar göndermesi yani kiranın geciktiğini kanıtlaması gerekir. Bu durumunda açılacak tahliye davası ile ev sahibi kiracıyı çıkartabilir.
• Kira sözleşmesinin onuncu yılını doldurması: On yıllık sürenin sonunda ev sahibi kiracıyı yasal olarak evden çıkartabilir. Bunun için ev sahibinin sözleşmenin onuncu yılını tamamlamasından üç ay önce kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekmektedir. Bu durumda ev sahibinin, kiracının tutacağı yeni en için emlakçı ücretini veya nakliye ücretini karşılaması gerekmektedir. Yahut ev sahibi alternatif olarak kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir.
• Aynı ilçede kiracının evinin bulunması: Ev sahibi, kiracının aynı ilçe içinde kendisine ait bir dairesi bulunması durumunda tahliye davası açabilir. Bu durumda tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden en fazla bir ay sonra açılması gerekir.

Av.Ahmet Alkan