Ülkemizi de etkisi altına alan ulusal pandeminin/Corona 19 virüsünün yayılımını durdurmak amacıyla alınan tedbirler kapsamında faaliyeti kısıtlanan veya tamamen kapatılan işyerleri ile ilgili olarak; bu işyerlerinde kiracı olan esnaf ve mal sahipleri açısından kiraların ödenmesi veya ödenmemesiyle ilgili sorunlar nelerdir?
Konu ile ilgili açıklamalar:
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de salgın görülmesiyle birlikte, hükümet salgının durdurulması için birbiri ardına bazı tedbirler almıştır. Bu tedbirlerden birincisi T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılması için15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen bir ek genelge ile, 200.000 den fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Daha sonra, 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile de, 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceği konusunda birtakım soruların ve sorunların ortaya çıkmasına neden olmuş, bu nedenle işini kaybeden yasak nedeniyle dükkanını kapatmak zorunda kalan esnafın ve kiraların aksaması muhtemel mal sahiplerinin durumları ile ilgili hukuki bir değerlendirme yapma ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Aşağıda Bu yasal zorunluluklar ve düzenlemelerin kiracı ve mal sahipleri arasında akdedilen kira sözleşmelerine nasıl etki edeceği kiracı ve mal sahipleri açısından Borçlar Kanununun kiralara ilişkin hükümleri de dikkate alınarak açıklanmaya çalışılacaktır
Kapatılan İşyerlerine Ait Kira Sözleşmeleri
yukarda açıklanan yasal düzenleme ve tedbirlerle bazı işyerlerinin faaliyetlerini geçici süreyle durdurulmuştur. Kira sözleşmeleri taraflar arasında karşılıklı borç doğuran tam iki taraflı sözleşmedir. Yasal düzenleme ve kapatmaya ilişkin geçici düzenleme ve tedbirler, kira sözleşmelelrinin tarafları arasındaki karşılıklı borç ve edimlerin yerine getirilmesinde soru ve sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu soru ve sorunların en önemlisi kiracıların bu süre zarfında kira bedellerini ödemek zorunda olup olmayacakları sorunsalıdır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki sözleşmede, yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Bu sebeple aşağıda varmaya çalışacağımız sonuçlar, sözleşmede bu türden bir olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmaması halinde geçerli olacaktır.
Şimdi her 2 taraf açısından karşılıklı borç ve edimlerin ifasının imkânsızlık veya aşırı ifa güçlüğü nedeni ile mümlün olup olmayacağı konusuna bakmamız gerekecektir.
Bu konuda 2 ihtimal söz konusudur.
1.Hal ; faaliyeti tamamen durdurulan işyerleri, 2. Hal; faaliyeti kısmen durdurulan işyerleri açısından öngörülen çözümdür. (örnek çalışma süresi günü sınırlanan işyerleri ve cafe ve lokontalarda olduğu gibi sadece müşteri içeri almaksızın paket servis yapılması)
Faaliyeti tamamen durdurulan işletmelerde kirayaveren Mal sahibi TBK m.301’de düzenlenen “kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma” yükümlülüğünü yerine getirememektedir
(Bu arada, imkânsızlık bakımından kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilip belirtilmemesine göre de durum değişecektir.)
yaptığımız bu ayırımın işyeri kirası bakımından geçerli olduğunu vurgulamak gerekir. Buna karşın işletme kirasında genelgenin borcun ifasını imkânsızlaştırdığı söylenmelidir. Aynı şekilde alınacak tedbirler kapsamında AVM’lerin kapatılması halinde de kiralananın niteliğinden kaynaklanan bir durum söz konusu olduğundan, burada kiraya verenin kiralananın kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğünün imkânsız hale geldiğinden bahsetmek gerekecektir.
Aşırı İfa Güçlüğü
Geçici süreli bir kısıtlama söz konusu olduğunda aşırı ifa güçlüğünden bahsedilmektedir.
Genelgenin kiraya verenin borcunun ifasını imkânsızlaştırmadığının kabul edildiği hallerde, kiracı faaliyet gösterememesine ve kazanç elde edememesine rağmen kira bedelini ödemek zorunda kalacağından, ortaya çıkan bu risk kiracının omuzlarına yüklenmekte; buna karşın geçici imkânsızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılmaktadır.
Ortada bir imkânsızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kaldığı durumlarda, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Bu hükme göre,
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Buna göre yaşanılan dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebilecektir.
Ancak kiralananı hazır bulundurma borcunun imkânsızlaşmadığının, dolayısıyla kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam ettiğinin söylendiği durumlarda kiracıya tanınan TBK m.138’e başvurma imkânı, geçici imkânsızlığın bulunduğunun söylendiği hallerde kira bedelinden geçici bir süre mahrum kalacak kiraya veren için söz konusu olmayacaktır. Bu halde kiraya verenin elinde sadece TBK m.331 kozu kalmaktadır. Bu durumun adaletsiz bir sonuca yol açtığı söylenebilse de durum budur. Üstelik kira sözleşmeleri bakımından geçici imkânsızlık, diğer birçok sözleşme türünde yaşanabilecek geçici imkânsızlıktan farklı bir durumu ortaya çıkaracaktır. Yine Covid 19 tedbirleri bakımdan getirilen tedbirlerden biri ile ilgili örnek vermek gerekirse; örneğin bir hizmet sözleşmesi kapsamında işgörme borcu altına girmiş 65 yaş üstü bir kişi, getirilen yasakla evden çıkamadığı için borcunu ifa edemezse ortaya bir geçici ifa imkânsızlığı çıkacak ve bu kişinin borcunu ifa etmesi bu tedbirin ortadan kalktığı ana kadar ertelenecektir. Ancak bu durumda işgörme ediminden mahrum kalan işveren, kendi edimini de yerine getirmekten kurtulacaktır. Oysa geçici imkânsızlığın sonuçları kira sözleşmelerinin niteliği gereği daha farklıdır. Zira bu sözleşmelerde, yaşanan geçici imkânsızlık sebebiyle kira bedelinden bu süreç ortadan kalkıncaya kadar mahrum kalacak olan kiraya veren, bu süre zarfında kiralanan üzerinde herhangi bir şekilde tasarruf edememektedir. Tüm bu sebeplerle, böyle bir durumda kiraya verenin kiracıya, uyarlamayı kabul etmesi ya da sözleşmeyi feshetmesine dair bir seçimlik hak sunabileceğinin kabul edilmesi, bu süreçte adaletli bir çözüm olarak görünmektedir.
7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un[1] “Geçici Madde 2” hükmüne göre,
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
İlk olarak anılan kanun hükmünün sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulanacağını belirtmek isteriz. Hüküm, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.
Sözleşmelerin Feshi Açısından (TBK m. 315)
7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
B. Tahliye Açısından
7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiraya verenlerce TBK m.315 hükmü anlamında yapılacak ihtarlar neticesinde kiracı, verilen süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile yapılan bu ihtar, TBK m. 352 /f.2 anlamında haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir.
Avukat Neva Rişvanoğlu / RİŞVANOĞLU HUKUK BÜROSU – MODA
