Balıkesir’in Edremit ilçesinde yaşanan bir olay, gayrimenkul satın alırken projeye uygunluk kontrolünün ne kadar önemli olduğunu bir kez daha ortaya koydu. Satın aldığı villanın terasında imara aykırılık bulunduğu gerekçesiyle yüksek para cezası ve yıkım tehdidiyle karşı karşıya kalan bir vatandaşın başlattığı hukuk mücadelesi, benzer durumda olan milyonlarca konut sahibini yakından ilgilendiriyor.
Yazlık Villa Sahibi Yıkım ve Ceza Şokuyla Karşılaştı
Altınoluk Mahallesi’nde bulunan ve 1996 yılında inşa edilen bir siteden yaklaşık üç yıl önce villa satın alan Mine Y., belediye ekiplerinin kapısına “yapı tatil zaptı” asmasıyla büyük bir sürpriz yaşadı.
Edremit Belediyesi tarafından yapılan incelemelerde, site içerisindeki yapıların teras katlarında projeye aykırı düzenlemeler bulunduğu tespit edildi. Bunun üzerine tüm bağımsız bölüm sahiplerine kişi başı 335 bin lira idari para cezası kesildi. Ayrıca aykırılıkların bir ay içinde giderilmemesi halinde yıkım işlemlerinin başlatılacağı bildirildi.
“Evi Bu Haliyle Satın Aldım”
Yaşanan gelişmelerin ardından teknik uzmanlar ve mimarlarla görüşen Mine Y., belediyenin istediği değişikliklerin uygulanmasının teknik açıdan mümkün olmadığını savundu. Satın aldığı taşınmazın yıllardır aynı şekilde kullanıldığını belirten mülk sahibi, söz konusu imara aykırılıkların kendi döneminde yapılmadığını ifade ederek para cezası ve yıkım kararının iptali için dava açtı.
Müvekkilini temsil eden avukat ise cezanın şahsiliği ilkesine dikkat çekerek, “Müvekkilim yapıyı mevcut haliyle satın aldı. Yaklaşık 30 yıl önce ruhsatlandırılan bu yapı uzun yıllardır aynı şekilde kullanılmaktadır. Hukuka aykırı olduğunu düşündüğümüz işlem nedeniyle yürütmenin durdurulması talepli dava açtık” dedi.
Yargıtay’dan Milyonları İlgilendiren Karar
Öte yandan benzer uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın daha önce verdiği kararlar da dikkat çekiyor. Özellikle balkon kapatma, cam balkon yaptırma ve terasların kapatılması gibi uygulamalara ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin emsal niteliğindeki kararı, apartman ve site sakinleri için önemli bir hukuki çerçeve oluşturuyor.
Kararda, balkon ve dış cephelerin bağımsız bölümün özel alanı değil, ortak alan niteliğinde olduğu vurgulanırken; bu alanlarda yapılacak kalıcı değişikliklerin tüm kat maliklerini ilgilendirdiği belirtildi.
Beşte Dört Onay Şartı
Yargıtay kararına göre, apartman veya sitelerde dış cepheyi etkileyen değişikliklerin yapılabilmesi için kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı onayının alınması gerekiyor.
Kararda ayrıca kullanılan malzemenin PVC, cam ya da alüminyum olmasının sonucu değiştirmediği, gerekli izinler alınmadan yapılan tüm müdahalelerin projeye aykırı işlem olarak değerlendirilebileceği ifade edildi.
Bu nedenle ortak alanlarda gerçekleştirilen izinsiz kapatma işlemleri, idari para cezası, yıkım kararı ve komşular arasında açılabilecek davalara konu olabiliyor.
Gayrimenkul Alırken Bu Belgeler Mutlaka Kontrol Edilmeli
Uzmanlar, ileride benzer mağduriyetlerle karşılaşmamak için taşınmaz satın almadan önce bazı kritik kontrollerin yapılmasını öneriyor:
Onaylı Mimari Proje: Belediyenin imar müdürlüğünden yapının resmi projesi incelenmeli, mevcut durumun projeye uygunluğu kontrol edilmeli.
Takyidat Kaydı: Tapu müdürlüğünden alınacak güncel kayıtlarla imara aykırılık, yıkım kararı veya para cezası gibi şerhler araştırılmalı.
İskan Belgesi: Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı ve bağımsız bölüm bilgilerinin tapuyla uyumlu olup olmadığı doğrulanmalı.
Yönetim Planı: Site veya apartman yönetim planı incelenerek teras, balkon ve ortak alan kullanımlarına ilişkin özel hükümler araştırılmalı.
Uzmanlar, satış sırasında verilen “Yıllardır bu şekilde kullanılıyor” şeklindeki sözlü beyanların hukuki açıdan güvence oluşturmadığını vurgulayarak, esas alınması gereken unsurun belediye kayıtlarındaki resmi proje olduğunu hatırlatıyor.
